城市與區域治理研究院 蘇志勇
去年下半年以來，全國各地居民提前償還住房貸款現象愈演愈烈。由于還貸申請過于集中，不少銀行不得不關閉了線上預約申請通道，線下柜臺業務辦理也排到了幾個月之后。為此，銀保監會近日召開專題會議，針對反映較多的個人住房貸款提前還款難、預約時間長等問題，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。在監管部門的出手干預下，目前提前還貸困難的問題已逐步緩解，但關于提前還貸背后的深層邏輯，以及由此對房地產市場和金融機構帶來的影響，值得反思。
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提前還貸原因探究
回顧歷史可以發現，從2008年以來我國曾經經歷過4次“提前還貸潮”。第一次是2008年，在財政“四萬億”政策下，貨幣政策由“從緊”轉向“適度寬松”，央行從2008年9月16日至12月22日連續5次降息，促使貸款人通過提前還款降低利息成本，RMBS早償率從14.25%迅速攀升至24.54%。
第二次是2012年，受歐債危機影響，經濟增速放緩，貨幣政策轉寬，央行連續兩次降準、降息，按揭貸款利率明顯降低再次刺激居民提前還貸意愿，RMBS早償率從7.24%上升至17.46%。
第三次是2014~2015年，2014年房地產市場遇冷導致經濟增速回落，2015年至2016年連續五次降準、降息，按揭利率從6.96%降至4.55%，出現了短暫提前還貸現象。但在房價急速上漲和理財產品收益率走高環境下，此輪還貸潮并未持續。
本輪“提前還貸潮”從2021年就已經開始，2022年前三季度RMBS早償率一度達到13%，四季度回落至8%左右，目前基本維持在10%左右，與之前幾次相比并不算高，但持續時間較長，對房地產市場乃至金融機構的盈利預期都產生了一定影響。
至于提前還貸現象產生的原因，歸結起來主要有以下幾個方面：
一是與房地產市場走勢高度相關。從此前歷次情形看，居民按揭貸款的走勢基本跟隨房價變動。房價上漲預期較強，居民購房意愿隨之增強，居民傾向于加杠桿；反之，房價上漲預期減弱，居民購房意愿下降，更傾向于降杠桿。2021年以來房地產市場明顯進入調整期，預期轉向，居民住房消費意愿下降，開始降杠桿。
二是房貸利率下降導致新增房貸與存量房貸利差擴大。目前我國房貸利率采取的是由LPR基準利率加點構成，刺激合理住房消費需求政策之下，新發按揭貸款利率大幅下降，即使LPR重新定價，但存量房貸利率加點不變，導致存量房貸與新增房貸利差擴大（現行房貸利率與此前高點利率的差值最高超過1.5個百分點），促使居民提前償還高成本貸款。另外，在銀行流動性充裕的背景下，經營貸、信用貸等利率大幅下降，一些居民選擇利用此類低息貸款置換高成本按揭貸款。
三是投資理財渠道少，收益率低。2022年以來，樓市、股市一路走低，A股全年跌幅接近20%，股票型基金平均跌幅超19%，各種理財產品也是風險增加、收益率嚴重下降，投資者綜合收益率降至2%左右，投資收益遠不能覆蓋貸款成本，由此導致有按揭貸款的居民選擇提前還貸。
四是受疫情等因素影響，居民收入預期不穩定，對未來的不可預知導致存款意愿增強，消費意愿下降。有閑置資金的情況下首先選擇提前還清貸款做到“無債一身輕”。
綜合歷次“提前還貸潮”可以看出，存量房貸與新增房貸之間的利差是導致提前還貸的表面原因，房價預期和居民消費意愿下降、對未來預期的不確定才是導致提前還貸的深層原因。
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提前還貸要算好兩筆賬
關于是否應當提前還房貸有兩種截然不同的觀點，一種觀點認為提前還貸不可取，原因是通貨膨脹導致貨幣貶值，借銀行的錢相當于占了銀行的便宜；另一種觀點則認為貸款利率過高，提前還貸可以節省資金成本。筆者認為對此不能一概而論，是否提前還貸需要算好兩筆賬：經濟賬和法律風險賬。
首先要算好經濟賬。一般按揭貸款年限可做到30年，回望過去30年，通貨膨脹率遠遠超過了銀行貸款利率。盡管目前通貨膨脹有所放緩，但隨著全球通脹的蔓延，未來我國的通脹壓力也會逐漸加大，考慮到通脹因素，實際按揭貸款利率并不高。
不考慮通脹因素，僅從現實情況看，提前還貸是否合適還要看還款年限、還款方式、資金來源等因素。按揭貸款還款方式一般分為等額本息和等額本金兩種，等額本息還款期限如果沒有達到二分之一（比如20年期貸款還款期限不滿10年），提前還款比較劃算；等額本金還款期限沒有達到三分之一，提前還款比較劃算。從資金來源上看，如果是閑置資金且沒有更好的投資渠道或其他消費需求，可選擇提前還款；如果是選擇以其他形式的貸款替換，不僅要考慮高額的手續費、中介費等成本，還要考慮貸款的合法合規性。另外，按照現行政策，個人住房貸款利息可按每月1000元的標準享受個稅專項附加扣除，一年有12000元的個稅扣除額度，這也是購房者提前還貸時需要考慮的因素。
其次要考慮法律風險。目前隨著支持實體經濟政策出臺和銀行流動性的寬裕，經營貸、消費貸等貸款利率持續走低，一些貸款中介開始借機以“利率低”“放款快”為誘餌，誘導購房者通過辦理經營貸作為過橋資金，償還按揭貸款，這種操作不僅隱含違規風險，甚至有可能觸犯法律。比如在一些違規中介機構誘導下偽造營業執照、經營流水等信息獲得貸款資格。近年來，各地金融監管部門將經營貸違規進入樓市列為重點查處對象，一旦遭到查處，不僅要還清貸款，還會對個人征信記錄造成影響，情形嚴重的甚至可能觸犯法律。
“提前還貸潮”的應對之策
隨著房地產市場下滑和居民提前還貸意愿增強，我國個人住房貸款規模增速大幅下滑。根據人民銀行的數據，2022年末金融機構本外幣住戶貸款余額74.94萬億元，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末下降了10個百分點。2022年4季度按揭貸款環比凈減少1100億元，為2008年4季度以來首次環比減少。盡管個人住房貸款增速大幅下滑，但仍占到住戶貸款余額的51.8%。
對于銀行來說，個人住房貸款是最為優質的資產，不僅收益穩定，而且風險很小。如果短期內出現大面積提前還貸，不僅影響到銀行長期的利差收益，而且短期內很難找到類似優質資產相匹配，增加了機會成本。因此，面對洶涌的“提前還貸潮”，銀行大多采取了拖延戰術，通過關閉線上預約通道、拉長預約時間等方式拖延還貸進度。但是這樣的操作不僅不能阻止提前還貸，反而會嚴重影響到銀行的信譽和品牌形象。對此，銀保監會近日召開專題會議，針對反映較多的個人住房貸款提前還款難、預約時間長等問題，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。
如何應對洶涌的“提前還貸潮”？結合我國國情和現行政策，可以從以下幾個方面應對。
一是降低存量房貸利率。這是近期經濟學界討論最多的話題，包括孟曉蘇、任澤平等經濟學家紛紛呼吁出臺措施引導銀行適度下調存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。任澤平認為，降低存量房貸利率不僅降低了購房者利息成本，刺激了住房消費，而且對宏觀經濟也將產生積極影響。
降低存量房貸利率對銀行來說雖然利差收益受到了一定損失，但相比提前還貸來說畢竟保住了房貸存量。在2008？年也曾經下調過存量房貸利率，對房地產市場和宏觀經濟恢復起到了積極作用。
二是效仿發達國家采取“再融資”方式。歐美發達國家對提前還貸有著比較成熟的應對措施，例如美國，貸款人可以隨時選擇以更低的利率進行“再融資”。在扣除已付的本金和利息之后，銀行或其他貸款機構先行代為付清貸款人高利率的存量貸款，然后以當前較低利率重新為其辦理貸款。這種做法相比直接降低存量房貸利率雖然操作起來比較繁瑣，但更為科學，也是值得借鑒的應對之策。
三是加大個人住房貸款抵扣個稅力度。將房貸利息抵扣個稅是國際上普遍采用的稅收優惠政策，據統計目前有80多個國家在采用。在英、美等國，住房抵押貸款通常可抵扣個人收入所得稅或者是出租房屋所得稅，而且往往是較大抵扣項。綜合各國情況，常用的抵免方式包括稅前抵扣、應納稅額抵扣、財政補助等三種。目前我國針對首套房貸采取的是“一刀切”的政策，不論貸款額度多少，每月固定抵扣1000元。
雖然操作起來比較簡便，但在制度設計上存在明顯漏洞。近期網絡就流傳著“1元房貸抵個稅”現象：提前還貸并不完全還清，而是只留一小部分（每月還貸1元），這樣仍然可以享受個稅抵扣優惠政策。房貸抵扣個稅的政策方向是正確的，但在制度設計上應更科學，比如根據房貸額度和實際利息支出確定抵扣比例或抵扣額，貸款額度越高，抵扣力度越大。
四是加強經營貸、消費貸監管，嚴厲查處違規放貸、違規挪用等現象。最近人民銀行、銀保監會再次要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示。監管部門也將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。
提前還貸引發銀行盈利模式思考
銀行業是典型的順周期行業，盈利水平對經濟周期的變動極為敏感。特別是作為支柱產業的房地產一直是銀行業最大的收入來源。從2022年的“停貸風波”到“提前還貸潮”，突顯出銀行對房地產信貸的高度依賴，也為銀行業經營模式轉型敲響警鐘：隨著房地產增量開發的黃金時代終結，銀行業30年來“躺著賺錢”的時代即將結束，銀行過度依賴房地產、依靠存貸利差的盈利模式難以為繼。
受我國金融業管理體制等因素影響，我國銀行業仍處于以存款、貸款、匯款為中心的傳統模式，依靠資產規模擴張實現增長，而成熟金融市場的銀行業已經向交易銀行和財富管理銀行轉變。隨著國內存款利率市場化推進，存貸利差將進一步收窄，銀行盈利模式亟待創新。
在盈利模式上，根據發達國家金融機構經驗，逐漸發展以財富管理為抓手的負債端，輔之以資產證券化與交易為基礎的資產端，是銀行盈利模式轉型的方向。
近年來盡管一些商業銀行也在逐步嘗試開辟新的利潤增長點，比如賺取各項手續費和傭金收入，但目前的非利息利潤在利潤體系中的占比仍然偏少。商業銀行仍需在增強自身經濟實力的同時，不斷發展中間業務，提升服務質量和服務價值，加大創新力度，拓展新的盈利渠道。
在資金投向上，隨著房地產高速增長的時代結束，銀行信貸投向也要隨國家產業政策做出調整，轉向低碳環保等新興產業和高端制造業，向實體經濟要效益，尋求新的利潤增長點。
（此文刊于中國房地產報3月6日11版 責任編輯 蘇志勇
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