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出品｜焦點財經&搜狐地產
作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
趁著“三支箭”的利好支持政策，房企們配股融資的步伐正在加速。繼A股確認150億定增之后，地產“帶頭大哥”萬科H股配股融資之路已經開啟。
3月2日，萬科A(000002)發布公告稱，關于根據一般性授權配售新H股的公告，考慮以每股13.05港元配售3億股，凈籌資39億港元。配股數額較截至2023年3月1日（包括該日）最后三十個交易日聯交所所報之平均收市價每股H股15.28港元折讓約14.59%。
對于此次配股，萬科給予的解釋是，公司擬將配售所得款項凈額的60%資金用于償還本公司的境外債務性融資，剩余40%資金將用于補充本公司營運資金。與此同時，萬科承諾本次募集資金將不會用于境內新增住宅開發項目，配售完成后每股H股將籌集的凈額（扣減所有相關成本及費用，包括傭金及律師費用）約為13.01港元。
對于此次融資，一位業內資深人士在接受焦點財經采訪時指出，因為地產行業經營杠桿過高，資金鏈緊張，現在房企都缺錢，能擴股發行39億已經很好，這是目前最好的融資方式。一是不用還錢，二是多了資產，又能增強融資能力，能發出去是好事，并且萬科2000億左右的市值也不低。
資本市場給予的反饋是，配股籌資計劃公布后，港股萬科企業盤中一度跌超5%，截至3月2日上午11:30萬科A跌2.56%。
折價配股 39億港元融資解近渴
折價配股，大多是為了緩解資金流動性壓力，這是地產行業的共識。
以目前的配售方案來看，萬科此次配股每股配售股份13.05港元，相等于較于2023年3月1日（即配售協議日期前一日）聯交所所報收市價每股H股13.90港元折讓約6.12%；較截至2023年3月1日（包括該日）最后五個交易日聯交所所報之平均收市價每股H股13.98港元折讓約6.65%；較截至2023年3月1日（包括該日）最后三十個交易日聯交所所報之平均收市價每股H股15.28港元折讓約14.59%。
對于定增與配股的區別，某位資本市場業內人士在接受焦點財經采訪時指出，此前萬科A股定增選定的是，擬向不超過35名特定對象開展，而配股選定的是二級市場，股本擴張意味著對原有權益的稀釋，不僅能增加流動性，還能降低公司負債率，對中小股東來說是件好事。
“市場好的時候直接公開申股發行。市場不好或公司不好的時候，更多的操作流程是，定向發行股票，先找幾十家機構全部認購，然后持有一兩年后再出手。“
據公告顯示，配售股份分別約占萬科公告日期全部現有已發行H股及全部現有已發行股本約15.74%及2.58%，且分別占公司經配發及發行配售股份擴大后之全部已發行H股及全部已發行股本約13.60%及2.51%。
萬科董事認為，配售將有助于增強本公司的財務狀況。董事認為，配售協議條款乃按一般商業條款經公平協商訂立，且其條款公平合理并符合本公司及其股東的整體利益。
根據公告，焦點財經梳理發現，配售協議日期及緊隨交割日完成配售后的股權結構為：A股方面，深圳市地鐵集團占股由27.88%降至27.18%，其他A股股東占股由55.73%降至54.33%；H股方面，發行完成后，3億股承配人將占2.51%，其他公眾H股股東占股由16.39%降至15.98%。
對于此次配股條件及終止條件，萬科稱，倘在交割日上午8時正（香港時間）或之前任何時間，發生配售協議所載任何特定事項，如違反配售協議所載本公司的任何聲明及保證，則在此及任何有關情況下，中信里昂及Citi經咨詢本公司（以合理可行者為限）后，藉書面通知本公司可終止配售協議，并毋須向公司承擔任何責任，惟有關通知須于交割日的上午8時正（香港時間）或之前收到，方為有效。
事實上，自2022年底，證監會重啟A股股權融資以來，萬科是最早響應“第三支箭”的企業之一，如果此前150億定增落定，萬科定增將成為地產A股再融資重啟以來最大規模融資額度，可見“帶頭大哥”融資力度。
此外，在房企融資仍然受困的現狀之下，萬科也在深挖其他“輸血”管道，盤活存量資產。前不久，萬科涉及的“建萬住房租賃投資基金”是建行第一次與房企成立合作住房租賃基金，基金規模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產。
在此輪信貸、債券、股權“三箭”齊發的利好政策之下，萬科更是成為業內除龍湖之外， 擁有農業銀行、工商銀行、郵儲銀行、中國銀行、交通銀行、建設銀行國有六大行戰略合作伙伴的企業。值得一提的是，萬科銀行豪華支持陣營還包括浦發銀行、興業銀行等，都成為其發展的輸血資源。
數據顯示，截至2022年9月30日，萬科資產負債率為77.85%。銷售業績方面，萬科位居中指院2022年中國房地產企業銷售業績排行榜第三位，完成銷售額4172.2億元，成為全年突破4000億元的房企三巨頭之一。
為改善資產負債表 房企再掀“配股潮”
此波配股的房企不僅僅有萬科，還涉及諸多房企。在這場浩浩蕩蕩的配股潮中，諸多房企積極加入，以此改善資產負債表。
今年1月，雅居樂完成先舊后新配售2.2億股，所得款凈額約為4.89億港元；迪馬股份宣布擬非公開發行股份募資不超過18億元；中南建設宣布擬非公開發行股票募資不超過28億元；榮盛發展的配股融資申請獲得證監會受理；保利發展非公開發行8.19億股募資125億元的計劃獲保利集團的同意。
事實上，從金融支持16條到房地產再融資的松綁，再到涉房上市公司并購重組及配套融資的恢復，及近日證監會關于不動產私募基金啟動，中央多管齊下為房地產打開融資通道。
據焦點財經不完全統計，自11月以來已有20家余家A股房企或涉房企業發布股權融資公告，諸如福星股份、世茂股份、北新路橋、新湖中寶成為首批率先響應的房企。此后，新城控股、華發股份、大名城、陸家嘴、華夏幸福、天地源、格力地產、金科股份等諸多房企也加入配股大軍。
另據中指研究院數據顯示，截至今年2月16日，已經有包括萬科在內的35家上市房企發布股權融資信息，其中A股有27家，H股8家。
自從去年11月房地產行業紓困方向由“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”之后，對于富力、龍光、融創、花樣年和華夏幸福等出險房企進行債務重組。優質民營房企對應的則是，證監會祭出股權融資方面調整優化5項措施，支持房地產上市企業非公開方式再融資。這被稱為“第三支箭”股權，而此前房地產紓困的其他“兩支箭”信貸及債權融資已經射出。
就目前來看，自11月以來，碧桂園、雅居樂、建發國際等房企已經完成配股融資。其中，碧桂園、雅居樂都在一個月內計劃進行兩次配股。碧桂園合計籌資總凈額約86億港元；雅居樂合計募資凈額約15億港元。
業內人士認為，房企們配股頻繁，關鍵在于當前銷售尚未改善，許多融資支持政策落地仍需時間，房企“錢緊”現狀并沒有明顯改變，所以，諸多房企抓住融資窗口期擴大自身融資力度。此外，目前融資還是利好于國央企及優質民營房企。以保利發展為例，3月1日，125億元定增申請已經獲上交所受理，此次涉及股票數量不超過8.19億股。
房企們配股及定增“輸血”開足馬力，直指的是房企們巨大的償債壓力。
據克而瑞統計，包括旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業、新城等在內的5家房企，2022年僅發行了50億元的境外債，到期規模則高達266億元，僅占到期規模的不足20%。2023年一季度，該5家房企合計163億的境外債到期債務。同時，該機構監測的另外95家房企，在2023年一季度將面臨1135億的境外債到期。
這意味著對于房企而言，化債與融資仍然任重而道遠，而此時門檻較低的配股融資或將繼續。
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