觀點(diǎn)網(wǎng) 12月16日，萬科召開了第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議新增不超過500億發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)及配發(fā)新股事項(xiàng)。

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按此前萬科公告口徑，本次授權(quán)及配發(fā)是為了夯實(shí)公司融資資源儲(chǔ)備，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)的期限和類型結(jié)構(gòu)。

據(jù)參會(huì)股東透露，萬科管理層在會(huì)中指出，本次發(fā)行股份的一般性授權(quán)由深鐵集團(tuán)以臨時(shí)提案方式提出，目前公司尚未制定具體的發(fā)行方案，具體的發(fā)行方式、發(fā)行利率、期限與品種則是授權(quán)董事會(huì)或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士根據(jù)市場(chǎng)情況，于發(fā)行時(shí)確定。

而股東審議議案與此前內(nèi)容一致，萬科希望獲得A股/H股單獨(dú)或同時(shí)增發(fā)股份的授權(quán)，增發(fā)股份不超過已發(fā)行A股/H股已發(fā)行股份數(shù)量的20%。

上述人士指出，本次會(huì)議股東們同樣聚焦于大股東深鐵集團(tuán)是否參與定增、新增融資的用途，及郁亮對(duì)行業(yè)的判斷等問題。

股東會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬科管理層與參會(huì)股東進(jìn)行了溝通及交換意見。

募資用途

“三箭”齊發(fā)后，地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境逐漸向好，萬科開始“儲(chǔ)糧”。

但不是為了過冬，而是瞄準(zhǔn)了未來的市場(chǎng)空間。

11月21日，萬科向交易商協(xié)會(huì)提交280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，又在近期與六大銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得授信額度超3000億元，已然成為金融機(jī)構(gòu)“獨(dú)愛”的房企之一。

另外，萬科自身融資渠道也相對(duì)暢通，在今年第三季度累計(jì)發(fā)行綠色中期票據(jù)70億元，發(fā)行公司債34億元，利率在2.90%-3.70%之間。前三季度，萬科新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。

保持較低融資水平的同時(shí)，萬科還在持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，繼續(xù)降低融資成本。

12月12日，萬科還將自身19億元的公司債“21萬科01”行使贖回選擇權(quán)，債券票面利率為3.38%。贖回后，萬科隨即展開了新債券的發(fā)行。

根據(jù)孔雀開屏系統(tǒng)顯示，萬科在12月14日提交注冊(cè)第五期中期票據(jù)，擬發(fā)行金額20億元，剛好覆蓋贖回債券。新發(fā)中票的用途涉及補(bǔ)充流動(dòng)資金和項(xiàng)目建設(shè)，并且有望在融資水平上低于贖回的債券。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體整理，萬科今年已發(fā)行的4期中期票據(jù)平均融資水平均在3%以下，贖回債券再發(fā)新債覆蓋，也符合優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)，降低融資成本的目的。

本次萬科迅速出手，在證監(jiān)會(huì)通過房企股權(quán)融資的政策后，就立馬跟進(jìn)了股權(quán)融資計(jì)劃。

祝九勝在會(huì)上指出，一方面是因?yàn)閷?duì)自身資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，降低融資水平需求驅(qū)使。另一方面，在行業(yè)的底部，曙光和機(jī)會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)，萬科看到政策上的窗口及大股東深鐵的支持，才促使提案能夠這么快出來。

對(duì)于融資后的資金用途，他也表明，在合規(guī)合法的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司的實(shí)際發(fā)展需要。萬科一直是開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，因此這三類業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)都會(huì)同時(shí)去關(guān)注，可能從實(shí)際操作層面，募集資金補(bǔ)充開發(fā)類這一塊的概率高一點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體了解，這并不是萬科首次申請(qǐng)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，曾在2018年、2019年、2021年申請(qǐng)不超過350億元、320億元和300億元直接債務(wù)融資工具。相比于前3次，萬科此次申請(qǐng)的額度更大，期限也更長，往年期限均為2年內(nèi)有效。

針對(duì)此次授權(quán)額度增多及期限拉長，祝九勝向參會(huì)股東解釋，主要還是為了改善萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)和品種、新增未來三年債務(wù)部分的流動(dòng)資金墊底，以及增強(qiáng)公司融資的靈活性。

據(jù)他介紹，前兩年萬科的公開債或信用債占有息負(fù)債占比大概是10%左右，今年做到了15%，未來爭(zhēng)取達(dá)到20%到25%。信用債主要是跟信用掛鉤，信用溢價(jià)很明顯，而且期限相對(duì)較長，成本較可控，用途也比較自由。

深鐵是否定增？

這一次股東會(huì)，深鐵集團(tuán)是否參與萬科定增方案也是股東們十分關(guān)心的問題之一。

據(jù)參會(huì)股東介紹，萬科董事、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事、總經(jīng)理黃力平指出，目前具體萬科的定增方案尚未明確，未來會(huì)由董事會(huì)根據(jù)股東大會(huì)的授權(quán)，研究后再進(jìn)行決策。深鐵是否參與后續(xù)的發(fā)行，會(huì)在具體的發(fā)行方案確定之后，結(jié)合中國證監(jiān)會(huì)、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)、市場(chǎng)情況綜合研判。

深鐵集團(tuán)沒有明確表示參與，更沒有拒絕，而是用在研究、再研判回避了投資者們的對(duì)參與增發(fā)的疑問。

截至目前，深鐵集團(tuán)持有萬科股份數(shù)量約32.42億股，持股比例為27.88%，若后續(xù)參與增發(fā)，持股比例有望超過30%。

黃力平還指，深圳地鐵支持一切有利于萬科健康發(fā)展的舉措，公司認(rèn)為在當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)開展股權(quán)融資，有利于萬科抓住目前面向未來的發(fā)展機(jī)遇，以實(shí)際行動(dòng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振市場(chǎng)信心。

對(duì)于行業(yè)的信心，郁亮則再提“活下去”。

“萬科過去這么長時(shí)間以來，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)情況，我們?cè)谧鰞杉虑?，做客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，保證自己活下去?！庇袅林赋?，今天股東大會(huì)討論的這兩個(gè)方案，也是讓萬科能夠活下去的兩個(gè)重要的基本建設(shè)。

在郁亮看來，目前11月的銷售有點(diǎn)出乎意料，回到了4-5月份的水平。

“市場(chǎng)恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過程，只不過程度比我們預(yù)期中還更溫和一點(diǎn)?！彼?。

疫情管控也實(shí)實(shí)在在影響著項(xiàng)目去化，萬科在下半年采用了較為積極的銷售策略，通過項(xiàng)目促銷和消費(fèi)券的發(fā)放，試圖拉回銷售頹勢(shì)。

但從數(shù)據(jù)上看，7-11月份，萬科分別實(shí)現(xiàn)銷售336.9億元、309.7億元、347.3億元、321億元、304.4億元，積極的營銷策略雖沒有根本緩解下滑頹勢(shì)，但對(duì)銷售仍有拉動(dòng)作用。

各地疫情對(duì)年終銷售沖刺帶來了不小壓力，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，1-11月前20房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額26741億元，同比下降31.8%，其中“碧保萬”分別同比下滑39%、21.8%和33.2%。

郁亮進(jìn)一步指出，現(xiàn)階段行業(yè)最需要信心，我們需要微光，而這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。政策利好已經(jīng)是在逐步穩(wěn)定中，而且政策面向好的力度、廣度真是全面性超出預(yù)期和想象。

“表面上看壓力還是特別大，但是我們可以看到，對(duì)市場(chǎng)有重大影響的政策面已經(jīng)有了根本性改變，為行業(yè)下一步的發(fā)展注入了活力。”

關(guān)鍵詞： 融資成本 中期票據(jù) 股權(quán)融資