觀點網 臨近年末，寶龍地產終于趕上了銀企合作的前行列車。

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11月30日上午，上海農商銀行與上海港城開發（集團）有限公司、寶龍地產控股有限公司、復地（集團）股份有限公司簽署戰略合作協議。言下之意，上海農商銀行將為港城集團、寶龍地產、復地集團提供總額200億元的意向性綜合授信額度。

值得注意的是，根據此次協議內容，上海農商銀行將為寶龍地產提供50億元意向性授信額度。

對于當下流動性壓力纏身的寶龍地產來說，這筆授信額度也在一定程度上代表著來自市場久違的甘露。

援助信號

上海農商銀行向寶龍地產提供的50億元的意向性綜合授信額度，包括但不限于房地產開發貸款、租賃住房貸款、保障性住房開發貸款、城市更新改造貸款、新城建設貸款、房地產并購貸款、住房按揭貸款、債券承銷與投資等業務品種。

觀點新媒體注意到，自2016年起，寶龍地產就已與上海農商銀行在開發貸、并購貸、個人住房按揭等方面展開合作。因而寶龍地產亦對最新的簽約表示，雙方合作將再上一個臺階，也有利于進一步拓寬公司的融資來源。

據上海中原地產首席分析師盧文曦表示，這次上海農商銀行提供授信額度，其實代表市場已經在兌現此前如“金融十六條”等政策文件，開始要落地具體的利好措施。

早在一個月前，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司召集21家房企召開了一場座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展。巧的是，寶龍地產正在21家企業之中。

據資料顯示，參與二次座談會的房企多半擁有較高的投資性房地產的賬面價值，包括龍湖集團、新城控股、旭輝控股、富力地產。

同樣地，寶龍地產在投資性房地產資產方面的保有量并不低。據寶龍地產所披露的2022年半年報來看，其投資性房地產約合796億元，約占其總資產2386億元的三分之一。

此外，以物業開發作為主要收入來源的寶龍地產旗下非受限制投資物業價值為434億元，約占其總投資物業的二分之一。

具體來看，于上半年寶龍地產合計持有及管理的購物中心為60家，另管理8家輕資產購物中心，可出租面積445萬平方米；另一面，其租金及管理費收入于上半年達到19.2億元，管理服務收入10.55億元，整體出租率93.4%。

由此看來，目前寶龍地產手中持有的投資性地產或已成為日后融資的加分項。對于這家差點經歷過債務違約的企業來說，能夠把握住現有的籌碼實屬不易。

授信背后

今年7月，寶龍地產曾面臨一場嚴峻的到期債務考驗。

7月初，寶龍地產發布公告稱，就7月和11月到期的兩筆優先票據進行交換要約，同時就另外四筆優先票據修訂契約內違約事件條文征求投資人同意。彼時，寶龍地產坦言，交換要約是為了延長公司債務到期日、強化資產負債表及改善現金流量管理。

尋求展期僅過去二十天，寶龍地產表示，未能在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據的本金和利息。其解釋，盡管公司不斷探討各項融資安排，未必能于11月8日償還到期的3725.9萬美元票據的本金及應計利息。

不過，寶龍地產此后對外否認了美元債存在違約一事。其解釋稱，7月初公司上述兩筆美元債最終獲得票據本金總額近9成接納，剩余約1成票據未進行交換，主要由于交換展期過程短，投資人未能及時進行交換。

“公司會積極和這部分投資者溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。”

目前而言，寶龍地產尚有待償還美元債共計6筆，合計規模18.03億美元。其中，本金總額為1.70億美元的新票據利息須在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期；本金總額為2.63億美元的新票據，利息須在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。

寶龍地產現存美元債情況 數據來源：企業公告

此外，截至今年6月底，寶龍地產借款總額約為665.68億元，主要包括銀行及其他借款約425.9億元、公司債券約65.67億元、商業按揭支持證券約23.29億元、資產支持證券約2.60億元及優先票據約148.17億元。在借款總額中，一年內到期的借款約為145.52億元，一年后到期的借款約520.16億元。

同時據DM數據，除了7月要約交換發行的美元新票據，年內寶龍地產幾乎沒有新增發行其他公募或私募債券。

但從寶龍地產披露的數據看，盡管其前存在較大短期償債壓力，今年上半年仍錄得非受限現金短債比1.01、凈負債率75.4%，剔除預收后的資產負債率68.5%，把握住了業績“綠檔”。這也從側面佐證了寶龍地產獲得授信額度的背后，與賬面業績數據表現同樣息息相關。

正如寶龍地產于半年報中的展望：“在各地陸續出臺穩樓市措施，政策端接連釋放改善信號的背景下，房地產市場有望逐步回穩。”可以看出，寶龍地產也在暗暗等一個信號，在保證自身基本盤穩固的前提下獲得市場支持。

盧文曦也表示，寶龍地產在當下能夠拿到授信額度，說明銀行方面至少愿意去相信這家企業，此次授信是出于信任的表現。

與寶龍地產一同獲得授信的企業還有港城集團及復地集團，總額200億元的意向性綜合授信額度分給三家企業，后兩家企業的額度共占據了四分之三。

其中，復地集團于今年也陷入流動性危機，與寶龍地產相似的是，兩家企業都頭頂短期償債壓力，據2022年中期財報顯示，其并表口徑下的貨幣資金163.5億元，對應短期借款85.7億元，一年內到期有息債務229.1億元。

由此看來，此次上海農商銀行所提供的授信額度，主要救的是“近火”。雖然并沒有達到千億級別，但對于寶龍地產等三家企業而言，200億額度更多代表著市場馳援信號。

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