觀點網 廣州番禺里仁洞村舊改終于按下了加速鍵。

(相關資料圖)

近日，番禺里仁洞村實施方案獲廣州市住建局批復。越秀地產將投入改造成本總計約209億元，對里仁洞村進行全面改造。

這宗批復，里仁洞村等了三年。

2019年，越秀地產已確定為里仁洞村舊改合作企業。根據實施方案，里仁洞村改造范圍用地約162公頃，項目規劃建設總量約392萬平方米，其中復建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米。

然而在2020-2021年，這宗命運多舛的舊改項目前后經歷了一系列控高、砍量、取消上蓋公園等指標調整，進展緩慢。

直到近日更新改造實施方案獲批，里仁洞村算是真的準備好”騰籠換鳥”了。

里仁洞村逆襲

“好女不嫁里仁洞。”

在成為“中國淘寶第一村”前，里仁洞的名聲并不出眾，貧窮、落后等刻板印象使得這座城中村一度成為彼時廣州人民避之若浼的區域。

但正因如此，房租低廉，生活成本低的里仁洞成為了一大批赤手空拳闖蕩社會青年人的第一站。在他們眼中，里仁洞暗藏商機：交通發達，星光快速、番禺大道等線路連通廣州市區，村口的公交車更直線連接沙河服裝批發市場、白馬服裝城與廣州十三行。

天時地利人和，伴隨著網絡購物及線上商業的進一步發展，里仁洞村和村子里的年輕人們創出了名堂，“年初背個蛇皮袋進去，年底就能開寶馬出來。”據資料顯示，2015年，里仁洞村網店從業人員已經超過3萬人，村內3536間的出租屋中，商戶占據了2162間。

但在黃金上升期之后，里仁洞村的電商產業因房子上漲、環境堪憂等多重原因逐漸衰退，以至于到2019年，里仁洞村電商產業的業績發展狀況、團隊入駐情況不容樂觀，里仁洞村到了急需升級轉型的階段，“舊改”環節也就順勢提上了日程。

2019年7月，越秀地產與廣州市番禺區里仁洞村正式簽署舊改合作框架協議。作為越秀地產在廣州的首個舊村改造項目，彼時該公司宣稱將投入214億推動項目開發建設。

據最初版本的招標文件顯示，里仁洞村改造的面積約為172.25公頃，現有建筑面積約221萬平方米。改造后總建筑面積將達349萬平方米，預計為越秀地產帶來約150萬平方米的土儲。此外，里仁洞村還將建設一棟300米高的商業樓，超越現有的266米廣晟萬博城A塔，成為番禺新地標。

而在2020年9月，《番禺區南村鎮里仁洞村城市更新單元詳細規劃》又對這宗項目做出了進一步調整：里仁洞村更新定位為“以科創時尚、商務辦公、生態居住為主導功能的時尚產業高地、多元包容的活力城區。”

規劃新提出要在番禺大道上方“加蓋”，建設“萬博公園”，以廊橋系統連接長隆、萬博、里仁洞三大組團，打造中國第一條高線公園。而里仁洞的300米地標經過調整后則改為了245米，并由這幢標志性塔樓組團與萬博公園共同打造國際級城市地標。

然而，這版已優化過的規劃在2022年又一次被改動。

2022年8月31日，《番禺區南村鎮里仁洞村城市更新單元詳細規劃優化》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第四次會議審議通過。

據彼時的資料顯示，此次優化進行減量規劃，項目改造范圍內總建筑面積較原詳細規劃減少13.63萬平方米，其中居住建筑面積減少4.1萬平方米，商業服務業建筑面積減少9.66萬平方米。

而原先規劃的公園上蓋平臺，優化為人行天橋，保留跨接天橋、二層連廊系統、商業建筑、公共建筑設施，構建聯動萬博、長隆及里仁洞片區的廣域慢行環線。

另外，規劃還提到原址修繕保護里仁洞玉虛宮、馮氏宗祠、里溪古廟、植地莊珠江縱隊駐守舊址4處登記保護文物單位，結合住宅打造嶺南特色文化社區。而改造范圍內公共服務及市政公用設施由312處增加至346處，配置區級青少年活動中心、區級文化藝術中心、綜合醫院、優質中學。

“據說這宗之前一直是有費用劃分等等的問題，所以擱置了很長時間。”一位廣州房地產資深人士在提及里仁洞村舊改時向觀點新媒體坦言，區政府來主導舊村改造存在權限問題，無論規劃、用地指標都要市統一協調才能解決。

“相對而言，里仁洞村在番禺也是一個標志性的改造項目，如果越秀地產能將這個項目能夠做好，可以起到很好的示范和帶頭作用。”

越秀舊改軌跡

值得注意的是，在里仁洞村項目規劃中，其建設總量約392萬平方米，其中復建住宅約155萬平方米，融資住宅約111萬平方米；里仁洞復建物業約72萬平方米，融資商業約13萬平方米，商業商務體量總計有95.6萬平方米。

無論從哪個板塊來看，都稱得上是“巨無霸”型項目了。因此，對于越秀地產來說，這宗項目是其在羊城的首個舊改，幾年來著重開拓的城更板塊也因此取得了新的突破。

早在2017年，越秀地產便已成立城市更新集團，主要深入軌交物業、國企合作、舊廠改造等項目。在奪得里仁洞村項目之后，越秀地產進一步向廣州舊改項目進軍。

緊接著里仁洞村項目后3個月，2019年10月，越秀地產獲又獲得廣州南沙大崗鎮東流村改造權。值得注意的是，這宗舊改項目的合作內容主要為東流村舊村、舊廠房全面改造、新村部分微改造，總用地面積約22.51萬平方米，涉及909戶，投資預算約6.81億元。

此外，與同時期的南沙舊改第一村金洲、沖尾自然村舊改項目相似，南沙大崗鎮東流村也選擇了合作改造模式，由村股份合作經濟聯合社與引入合作企業合作更新改造舊村莊，開發成本由引入合作企業方負責。

半年后的2021年3月，廣州越秀南洋電器廠及其周邊更新改造項目迎來限時競價。最終，該地塊被一家名叫廣州智能裝備科技創意園有限公司的企業以28.15億元的價格拍下。而持有廣智科技創意園有限公司41%股權的廣州市城市建設開發有限公司的背后，依舊是越秀地產。

有趣的是，南洋電器廠雖然占地面積僅有3.7萬平方米，卻成為了廣州首個舊城混合改造項目，總投資金額為28億元。資料顯示，南洋電器廠地處廣州老城區核心區越秀環市東商圈，將采用全面改造和微改造相結合的模式，即拆除老舊小區和廠區建筑和保護兩處文保單位。

據規劃，南洋電器廠將建設198米地標建筑“越秀之心”、2棟商務辦公樓和5棟住宅塔樓，同時通過符合城市功能、立體綠化、立體慢行系統、公共服務設施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承載復合城市功能。

除了發力廣州舊改項目，越秀地產也錨定佛山舊村居改造項目。于2022年5月31日，越秀地產中選南海區大瀝鎮桂瀾路北延線“雅瑤段”舊村居改造項目前期服務工作合作單位，涉地超660畝。

據彼時觀點新媒體要聞報道，該項目是佛山首個由政府主導引入前服工作合作單位的城市更新項目，位于大瀝鎮嶺南路以東、雅瑤水道以南、香基河以北，權屬范圍包含雅瑤經聯社以及羅步頭、石龍、鎮北、東約、奕世、沙步、中心七個股份經濟合作社，項目戶數超600戶，戶籍人口超2000人，村民住宅超1000棟。

為何越秀地產能夠取得這宗項目？其實有跡可循，在2022年5月7日大瀝鎮2022年城市更新大會現場，大瀝鎮政府就與越秀地產、興海地產、華潤置地、保利華南等企業簽訂了《大瀝鎮城市更新項目投資框架協議》。再加上此前于廣州的重點舊改項目加持，越秀地產于廣佛區域的城更事業似乎并不愁項目緊缺。

此外，在越秀地產管理層近期的發言中，也可一窺這家企業對于舊改項目偏向正面的態度。

8月18日越秀地產召開的2022年半年度業績發布會上，董事長兼執行董事林昭遠、在談到舊改時表示，廣州舊改目前沒有停止推進。“城市更新是落實中央重要的戰略，這個工作應該目前市委市政府高度重視的，項目正常推進。”

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