觀點網 受疫情、宏觀經濟及調控政策影響，房地產行業早已進入“黑鐵時代”，現金流成為決定企業生死的關鍵。

如何通過銷售、融資等渠道保障現金流安全，亦是擺在經理人面前的問題。

于11月7日，據深交所披露，中海企業發展集團有限公司（下稱中海企業）所申請的150億元小公募正式獲批通過，將采取分期發行方式。

(資料圖)

這基本是中海企業年內在交易所申請的第一筆公司債額度，而在發行市場上，此前該公司已實際落地數筆公司債及中期票據。

上述最新獲批的公司債募集說明書中，中海企業提及，募資除用于償還有息債務、補充流動資金兩大常規方向，還涵蓋支持產業內房企緩解流動性壓力，以及項目建設用途。

這顯示出中海系仍有余力進行業務擴張，至于更多個中細節，中國海外發展并未回應觀點新媒體。

過去半年以來，房企融資持續收緊，融資渠道依舊暢通的群體多以央國企及部分民企為主，前者擁有天然的國資背書優勢，后者除自身財務穩健可能還需政策助力。

在11月初交易商協會的座談會上，“中債增”第二批名單也開始出爐，包括德信、新希望、雅居樂等企業獲納入。

而近期萬科等企業已開始推進銷售業績沖刺事宜，在融資以外的場合，業界同樣在尋求創造現金流的方式。

150億額度

從董事會審議到交易所批復，中海企業最新推進的公司債發行計劃只用時不到20天。

10月19日，中海企業董事會審議發行2022年公司債券方案的議案后，同日便獲得股東中國海外興業有限公司同意并授權辦理本次發行事宜。

10月24日，該公司迅速向深交所提交募集所明書、主承銷商核查意見、法律意見書等系列文件，最終于11月7日獲深交所通過。

本次債券發行規模不超過150億元（含150億元），期限不超過10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種，同時屬于無擔保債券。

募集資金用途方面，本次公司債券募集資金扣除發行費用后，擬用于償還公司有息債務、支持產業內房地產企業緩解流動性壓力、項目建設以及補充流動資金。

其中，償還有息債務主要針對“20中海03”“21中海01”“21中海07”“21中海09”，發行期限均為3年，當前余額74億元。且這批公司債到期時間段為2023年11月-2024年12月，意味著中海或在明年下半年才動用最新的公司債額度。

支持產業內房企緩解流動性壓力即業界俗稱的“出險企業紓困”，包括但不限于前期投入資金及后續資產投資及收購等方式。

觀點新媒體了解，今年上半年，中國海外發展在廣州、上海、成都投入并購資金逾100億元，包括收購雅居樂、世茂手中的廣州亞運城項目股權；同時，中海宏洋也斥資收購了雅居樂、龍光等企業的項目。

顏建國在8月的投資者會上海表示，接下來會保持積極姿態，全面撒網。

收并購類用途同樣是中海企業今年申請發債額度的新景象，相較之下，去年該公司向深交所申請的兩筆公司債規模共計145億元，涉及到借新還舊及補充流動資金以外的用途，基本模糊表述為“根據法律法規最新要求、監管機構最新政策所允許的用途”。

但中海企業仍對收并購債券資金的發行規模及時間表達了一定的不確定性，表示將綜合考慮多種因素，靈活調整募資投資標的。就收并購進度及專項類別債券發行計劃等事宜，觀點新媒體咨詢中國海外發展，截止發稿未獲得明確回應。

在境內公開債市場，據觀點新媒體不完全統計，中海企業年內主要已發行6筆公司債、5筆中期票據及1筆綠色債務融資工具，發行規模約165億元；此外還非公開發行2筆ABS，發行規模50.01億元，當前余額49.96億元。

新增融資對于企業負債結構可帶來明顯的正面影響，以中海企業最新獲批的150億元債券為例，假設募資無損耗并全用于償債，企業資產負債表中將減少150億元流動負債，轉而增加150億元非流動負債，最終實現債務不變的情況下，優化長短債結構。

另據觀點新媒體查詢，于11月初，中海企業還在銀行間交易商協會提交了2筆中期票據注冊文件，涉及發行規模60億元，目前處于“預評中”狀態。

現金流鞏固

自房地產行業流動性收緊以來，公開融資的房企群體逐漸收縮至國央企及部分相對優秀的民企。對于大部分民營房企而言，一方面企業因債券違約而暴露流動性風險，從而引發交叉違約；另一方面，尚未“爆雷”的企業則受到股債下跌的影響，難以新發債券。

比如，金地集團存續公司債價格近半年持續走低，在近期投資者會上，該公司財務總監提及，公開市場融資目前受較多因素制約，特別是債券波動，對融資的影響比較大。

據觀點新媒體不完全統計，現階段仍持續發行境內公開債的房企包括萬科、保利、招商蛇口、中海、華潤置地、華發、首開、萬達商管等，以國央企居多。

國央企有明顯的融資優勢，保利發展近期在金融機構會議表示，公司年內加大直接融資比例，公司債、中期票據分別融資58億元、100億元，同比增加40%，融資利率也降低了100BP。

該公司目前還有99億元公司債、100億元中期票據在審核，平均利率3.04%。

利率角度觀察，房企于下半年發行境內公開債的利率出現明顯下降，比如萬科3月份發行5年期公司債利率為3.64%，至10月發行同品種債券利率降至3.45%；招商蛇口6月、10月發行3年期公司債，利率則分別為2.90%、2.60%，前后相差30BP。

對此，一位房企人士向觀點新媒體解釋，發債利率優化主要是由于基準利率下調導致。今年8月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，這也是LPR在年內第三次調整。

但對于融資遇到阻力的企業，他們對“能否融資”的關心遠大于“利率多高”。

早在上半年，監管機構便曾出臺措施，將碧桂園、龍湖、美的置業作為示范民企發行債券，并推出信用違約掉期(私募CDS)或信用風險緩釋憑證(CRMW)工具；8月以來，中債增全額擔保的新城、美的置業、龍湖、旭輝、卓越等民企，獲批發行接近84億元。

11月，包括金輝、新希望、雅居樂、德信中國、大華、仁恒等房企進入中債增第二批名單之中，未來亦有望正式發布融資計劃。獲得背書的前提是企業相對財務穩健，同時企業需提供相應的反擔保，并為此支付一定的費用，此前已有個別房企對此表示猶豫。

無論如何，直接融資仍是維持債務規模存續的重要渠道，若該渠道受阻，房企則需通過資產套現補充現金流。

據觀點指數統計，1-10月百強房企實現全口徑銷售金額5.8萬億元，同比減少46.9%；這使得房企的經營活動現金流受影響。另據中銀證券統計，前三季度房地產板塊經營性現金流凈額為909億元，同比減少49.3%。

正是在這種情況下，此前喊出“黑鐵時代”的萬科，已于10月底召開內部會議沖刺銷售業績，其中提及加強貝殼、安居客等銷售渠道的合作力度。

關鍵詞： 中期票據 發行規模 中國海外發展