文/樂居財經(jīng)楊宏彬

去年4月，為在大灣區(qū)增強布局，弘陽地產(chǎn)聯(lián)合招商局置地在廣州市白云區(qū)石門街拿下一宗地塊。兩個月后，再引入合作方南國置業(yè)，三家上市房企共同開石門街項目。

(資料圖片)

2021年是房地產(chǎn)市場風(fēng)云變化的一年，隨著調(diào)控的不斷深入，房企融資渠道也在不斷收緊。迫于資金壓力，有一家房企選擇了退出上述項目，將項目股權(quán)交由兩位合作方。

8月15日，弘陽地產(chǎn)（1996.HK)發(fā)布公告稱，將通過全資子公司廣州弘裕，向廣州招商及武漢大本營出售廣州招贏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（下稱“廣州招贏”）34%的股權(quán)，交易對價為8.57億元，由股份代價及股東貸款兩部分組成，其中股份代價為3.42億元，股東貸款為5.15億元。

根據(jù)公告，廣州招商及武漢大本營均為廣州招贏股東，分別持股33%，在本次交易中，他們將分別受讓廣州招贏17%的股權(quán)，各自應(yīng)付代價4.28億元。交易完成后，弘陽地產(chǎn)將不再持有廣州招贏，廣州招商及武漢大本營則分別持有廣州招贏50%的股權(quán)。

廣州招商及武漢大本營均背靠上市房企。其中，廣州招商為招商局置地（0978.HK)全資子公司，武漢大本營則為南國置業(yè)（002305.SZ)全資子公司。

所以，本次交易實際上是弘陽地產(chǎn)、南國置業(yè)及招商局置地之間的一筆交易。

廣州招贏成立于2021年5月，注冊資金為1億元。目前其為廣東省廣州市白云區(qū)石門街一幅地塊的開發(fā)主體，該地塊占地面積88,941平方米。

急速回籠資金

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，廣州招贏成立至今并無營業(yè)收入，處于虧損狀態(tài)。自成立之日起至2021年末，稅后虧損額為284.4萬元，2022年初至7月31日，稅后虧損額為267.5萬元。這一組數(shù)據(jù)也側(cè)面印證了廣州招贏的項目仍處于前期開發(fā)狀態(tài)，且未進行銷售。弘陽的退出屬于收回投資。

那出售廣州招贏股權(quán)，弘陽是賺了還是賠了？

截止2022年7月31日，廣州招贏的凈資產(chǎn)約為17.94億元，按此計算，34%的股權(quán)對應(yīng)的價格應(yīng)為6.1億元，弘陽地產(chǎn)出售價8.57億元，是賺了2.47億元。

而評估機構(gòu)以2022年5月31日為基準(zhǔn)日，對廣州招贏股東全部權(quán)益進行評估，最后的評估值為17.73億元，增值率-1.20%。按此價格計算，弘陽地產(chǎn)依然賺了2.54億元。

不過從投資的角度來看，弘陽地產(chǎn)出售廣州招贏是虧損的。參與項目開發(fā)后，弘陽地產(chǎn)對廣州招贏的凈投入達(dá)到11.27億元，以該價格減去此次的售價8.57億元，弘陽將錄得稅前虧損2.7億元。

作為出售方，弘陽出現(xiàn)虧損，而另外兩家上市公司則算是撿了漏。

對于這一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓金，弘陽要的有些急。公告顯示，在交易協(xié)議生效后的2個工作日內(nèi)，廣州招商及武漢大本營需將交易價款支付至指定資金監(jiān)管賬戶。弘陽地產(chǎn)表示，出售事項有利于加強公司現(xiàn)金流，能夠促進保交付、保經(jīng)營業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。

2022年1月-7月，弘陽地產(chǎn)集團累計實現(xiàn)合約銷售金額為224.43億元，累計銷售面積約為163.23萬平方米，同比下降51.2%。在銷售額下滑的情況，適當(dāng)退出一些項目回收資金，或是保證經(jīng)營的重要手段之一。

據(jù)了解，48天后，也就是10月3日，弘陽將有1筆2.5億美元的票據(jù)到期。此次出售股權(quán)回籠資金，弘陽為按時償債提前做了準(zhǔn)備。

石門街項目進退

最初，石門街項目是由招商局置地和弘陽聯(lián)合開發(fā)的。

2021年4月27日，招商地產(chǎn)與弘陽地產(chǎn)以聯(lián)合體名義通過公開市場競買方式，以總價35.89億元競得廣州市白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊項目。

拿下地塊后，雙方隨即成立項目公司廣州招贏共同開發(fā)石門街項目，起初，廣州招贏由招商局置地持股60%，弘陽地產(chǎn)持股40%。

一個多月后，石門街項目迎來了新的合作方。6月10日，南國置業(yè)宣布，擬與招商局置地、弘陽地產(chǎn)合作開發(fā)廣州石門街項目，增資總金額不低于17.9億。

根據(jù)彼時公告，南國置業(yè)將通過武漢大本營以協(xié)議方式平價收購廣州弘裕持有廣州招贏6%的股權(quán)，收購價格為1元。

收購后，三方股東擬對廣州招贏進行不對稱增資，最終實現(xiàn)各方股東對廣州招贏持股比例如下：廣州招商持股33%，廣州弘裕持股34%，武漢大本營持股33%。

據(jù)了解，該次增資總金額不低于17.9億元，其中注冊資本金不低于1億元，資本公積不低于17億元，根據(jù)最終股比測算，武漢大本營增資不低于5.93億元。

2021年11月6日，廣州招贏的注冊資金由1000萬元增至1億元，同時，武漢大本營的持股由6%升至33%，意味著增資已經(jīng)完成。

而在2021年10月份的時候，三方還向廣州招贏按股權(quán)比例提供資助。2021年10月26日，南國置業(yè)公告稱，為支持石門街項目開發(fā)，在不影響公司正常經(jīng)營的情況下，各方股東擬按最終持股比例向廣州招贏新增財務(wù)資助預(yù)計總金額3億元。

其中，南國置業(yè)擬按照增資完成后的最終持股比例33%為廣州招贏提供財務(wù)資助，金額不超過9,900萬元，財務(wù)資助利率8%/年，期限不超過3年。

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